KİRA UYARLAMA DAVASI - BEŞ YILLIK SÜRENİN DOLMASINA GEREK OLMAMASI

KİRA UYARLAMA DAVASI - BEŞ YILLIK SÜRENİN DOLMASINA GEREKSİNİM OLMADIĞI - 

ÖZET : Mahkemece yapılacak is uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği seklide tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar) Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözlesmeye baglılık ilkesinin istinasını olusturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalastırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138.maddesinde “Asırı Ifa Güçlügü” madde baslıgı altında düzenlemis, “Sözlesmenin yapıldıgı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözlesmenin yapıldıgı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düsecek derecede borçlu aleyhine degistirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemis veya ifanın asırı ölçüde güçlesmesinden dogan haklarını saklı tutarak ifa etmis olursa borçlu, hakimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadıgı takdirde sözlesmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözlesmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da

uygulanır.” hükmüne yer verilmistir. Ilgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, ögreti veuygulamada sözlesmeye baglılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "islem temelinin çökmesi"ne iliskindir. Imkansızlık kavramından farklı olan asırı ifa güçlügüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. 

Ancak, sözlesmenin degisen kosullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, su dört kosulun birlikte gerçeklesmesine baglıdır. 

a. Sözlesmenin yapıldıgı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum ortaya çıkmıs olmalıdır.

b. Bu durum borçludan kaynaklanmamıs olmalıdır.

c. Bu durum, sözlesmenin yapıldıgı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düsecek derecede borçlu aleyhine degistirmis olmalıdır.

 d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

 

Maddeye göre, uyarlamanın bütün kosulları gerçeklesmisse borçlu, hakimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözlesmeden dönebilir; sürekli edimli sözlesmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildigi belirtilmistir. 

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözlesmesi 01/04/2019 baslangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere degisen, hal ve sartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmis oldugu görülmektedir. Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasındaki dengenin asırı bozulması ve sözlesmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik kosullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir.

Mahkemece yapılacak is uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildigi sekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteligi, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artıslar, döviz kurlarındaki ani ve asırı inis ve çıkıslar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya dogal afetlere baglı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlıgı arastırılıp degerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar) Davacı vekilinin istinaf talebi dogrudur. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; durusma yapılmasına gerek olmadıgı, yapılan degerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadıgı, açıklandıgı sekilde inceleme ve arastırma yapılması gerektigi, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç degerlendirilmeden karar verilmis olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadıgı, istinaf sebebi yerinde oldugundan HMK 353/1-a/6 maddesi geregince istinaf basvurusunun kabulüne karar vermek gerekmistir. 

T.C. Bölge Adliye Mahkemesi İstanbul 54. Hukuk Dairesi Esas No: 2023/845 Karar No: 2023/536 Karar Tarihi: 15-03-2023